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La bolla del mattone è finita
Prezzi: per la prima volta negli ultimi 10 anni prevalgono i segni meno. Da un’analisi condotta da Eurekasa.it (sito dedicato all’investimento e alla ricerca di immobiliare) che analizza il mercato mensilmente, risulta che a febbraio in 422 comuni italiani prevale il segno meno mentre quello positivo compare solo in 379 comuni. In tutti altri (1386 comuni) i prezzi sono stabili. Il calo è generalizzato in tutta Italia, anche se più marcato in Triveneto, Calabria e Campania. Segni meno anche a Milano, Torino e nell’hinterland di queste due grandi città. Incrementi, invece, a Firenze, Genova, Roma e Bari.
«Si è parlato a lungo, e spesso a sproposito, di bolla immobiliare negli anni passati - commenta Guido Lodigiani, responsabile ufficio studi Eurekasa - . Ma dal 2007, anche se di crollo non si può parlare, è sicuramente in atto un ridimensionamento dei valori. Nei prossimi mesi peserà sul numero di transazioni l’aumento dei tassi di interesse, che dall’attuale 3,5% dovrebbe raggiungere il 4%. Si allungano anche i tempi di vendita (4-5 mesi), e questo comporta inevitabilmente un ridimensionamento delle pretese del venditore dell’ordine del 12%».
Gabetti Property Solutions, che ha appena pubblicato il consuntivo 2006, segnala invece la fase di generale stabilità che ha contraddistinto l’anno passato: solo nelle zone centrali delle grandi città i prezzi sono vivaci. In controtendenza Torino e Genova con quotazioni in crescita soprattutto nei quartieri interessati da recenti interventi di rinnovo edilizio e riqualificazione urbana. Nei comuni degli hinterland metropolitani incrementi medi dell'11,1% nel Centro Italia e dell'8,5% al Nord (tabella con i valori a fianco).
Dove si possono ancora fare buoni affari? I rendimenti maggiori - secondo Tecnocasa - si spuntano nelle aree periferiche e semicentrali. Nelle zone centrali l’immobile rende meno. Chi ha una notevole disponibilità di spesa potrebbe pensare ad un’operazione di frazionamento: si acquista un immobile di grandi dimensioni da ristrutturare e suddividere in porzioni di abitazioni di dimensione più piccola. Il numero di componenti per famiglia sta diminuendo, aumentano sempre di più i single e le coppie. Il mercato immobiliare si sta adeguando e offre immobili più piccoli e adatti alle esigenze di questi potenziali acquirenti o affittuari.
La stessa tipologia di investitore potrebbe decidere di acquistare un immobile da affittare a studenti in città prettamente universitarie, o magari a lavoratori fuori sede. In questo caso si deve optare per soluzioni prossime alle sedi universitarie oppure a importanti collegamenti per le stesse (fermate della metropolitana, stazione dei bus). Da non sottovalutare che sia a Roma che a Milano le Università stanno studiando il modo di venir incontro agli studenti con alloggi loro destinati (campus). Sempre secondo Tecnocasa, sono da prendere in considerazione le zone prossime alle sedi di aziende di medio-grandi dimensioni che assumono spesso personale fuori sede; il mercato delle locazioni in queste aree è infatti ancora positivo.
Da valutare attentamente anche l’ipotesi di investire in città, dove sono in fase di esecuzione importanti interventi urbanistici, volti a cambiare in maniera radicale l’aspetto urbano di intere aree. In molte grandi città italiane sono in corso interventi di urbanistica che andranno a modificare l’aspetto di intere aree.