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Immobili e Iva.

La cessione di unità abitative in regime di esenzione da parte di imprese di costruzione determina il pro rata, percentuale che applicata all'Iva sugli acquisti ne limita la detraibilità.

Sono queste le conclusioni a cui è pervenuta l'agenzia delle Entrate con la risoluzione n. 112/E del 28 marzo scorso dove, peraltro, si esamina anche il problema della separazione di attività per le imprese che operano nel settore edile.

Si tratta dunque di una risoluzione molto importante poiché l'amministrazione aggiunge alcune delle ultime tessere necessarie alla esatta comprensione del regime di esenzione Iva e dei criteri di detraibilità a essi strettamente correlati, dopo le innovazioni introdotte con il decreto legge 4 luglio 2006 n. 223.

Entrando più nel dettaglio, si rileva come la risoluzione prenda spunto da un interpello dove un'impresa di costruzione cede delle unità abitative, «la cui ultimazione dei lavori risale ad oltre quattro anni prima del 4 luglio 2006», sicché sulla base delle vigenti disposizioni – segnatamente l'articolo 10, comma 1, n. 8 bis, del Dpr 633 del 26 ottobre 1972 – la vendita risulta esente da imposta.

Secondo l'interpellante questo tipo di cessioni non può determinare il pro rata, in quanto l'Iva che risultasse indetraibile, «si trasformerebbe in un onere improprio a totale carico delle imprese, le quali resterebbero incise da un gravame economico non trasferibile al cliente, che già corrisponde l'imposta di registro in relazione all'acquisto degli immobili in questione».  

Preliminarmente l'amministrazione ricorda come l'articolo 35, comma 9, del decreto legge n. 223 del 2006 abbia previsto una "clausola di salvaguardia", per quei fabbricati interessati dalle modifiche al regime Iva delle compravendite e delle locazioni di fabbricati.

Si tratta di una norma transitoria che in pratica limita l'obbligo di rettificare la detrazione Iva, così come prevista dall'articolo 19-bis2 del Dpr 633 del 1972, unicamente a quei fabbricati a destinazione abitativa ultimati dal 4 luglio 2002 al 4 luglio 2006 e ancora in possesso delle imprese costruttrici, ovvero di quelle imprese che vi hanno effettuato interventi di recupero di cui all'articolo 31, comma 1, lettere c), d) ed e) della legge 5 agosto 1978 n. 457.

Per memoria si ricorda che secondo l'amministrazione finanziaria è considerata impresa costruttrice, «l'impresa che svolge, anche occasionalmente, attività di produzione di immobili per la successiva vendita, a nulla influendo che la materiale esecuzione dei lavori sia da essa, in tutto o in parte, affidata ad altre imprese» (per tutte si veda la circolare dell'11 luglio 1996 n. 182/E).

Tuttavia, secondo l'agenzia delle Entrate, la circostanza che i fabbricati a destinazione abitativa non siano interessati dalle rettifiche, non impedisce che la loro vendita in regime di esenzione generi pro rata di indetraibilità che a sua volta incide sull'Iva assolta per tutti i beni e i servizi acquistati nell'anno (cosiddetto pro rata generale) e in quota parte per i beni strumentali (pro rata temporis).

Nel condividere la soluzione indicata dall'amministrazione finanziaria si ritiene di dovere sottolineare come non tutte le cessioni di fabbricati a destinazione abitativa esenti da Iva, determinino il pro rata.

È infatti necessario che la cessione sia effettuata «da contribuenti che esercitano sia attività che danno luogo ad operazioni che conferiscono il diritto alla detrazione sia attività che danno luogo ad operazioni esenti ai sensi dell'articolo 10» (articolo 19 , comma 5, del Dpr 633 del 1972).

Di rilievo la circostanza che il legislatore, nel comma 5, parla di esercizio di «attività che danno origine ad operazioni» e non di «operazioni»; questo comporta, pertanto, che l'occasionale effettuazione di operazioni esenti da parte di un contribuente che svolge essenzialmente un'attività soggetta a Iva (come l'occasionale effettuazione di operazioni imponibili da parte di un soggetto che svolge essenzialmente un'attività esente) non dà luogo all'applicazione del pro-rata.

In pratica questo significa che le cessioni esenti generano sempre pro rata per chi opera professionalmente nel settore immobiliare come le imprese di costruzione, le immobiliari di compravendita e di gestione nonché le società di leasing.

La risoluzione dell'agenzia delle Entrate Il glossario Pro rata È una percentuale di detrazione che deve essere applicata su tutta l'imposta pagata sugli acquisti ed è determinata in base a un rapporto tra operazioni imponibili e operazioni esenti Pro rata «provvisorio»

Nel corso dell'anno deve essere applicato provvisoriamente il pro rata dell'anno precedente il quale andrà conguagliato in sede di dichiarazione annuale Iva sulla base del pro rata effettivo Pro rata «temporis»

Per i beni strumentali in ciascuno dei quattro anni successivi all'acquisizione (nove per gli immobili) deve essere operata la rettifica dell'imposta detratta a condizione che sia intervenuta una variazione della percentuale di detrazione superiore di 10 punti, senza tenere conto dei decimali (quindi almeno pari all'11%)